San Francisco Interdit la Fixation Automatique des Prix dans le Marché Locatif

Une Initiative Pionnière

Cette semaine, le Conseil des superviseurs de San Francisco a voté en faveur d’une interdiction de la fixation algorithmique des prix dans le secteur locatif. Cette mesure vise à cibler les logiciels de gestion immobilière, tels que ceux proposés par RealPage et Yardi, souvent critiqués pour leur rôle dans l’augmentation des loyers.

Contexte de l’Ordonnance

Présentée par le président du Conseil, Aaron Peskin, le 16 juillet 2024, cette ordonnance soutient que ces logiciels « facilitent la collusion tarifaire parmi les grands propriétaires d’immeubles dans le but d’augmenter les loyers de manière abusive. » Peskin a déclaré : « Interdire la fixation automatique des prix permettra au marché de fonctionner correctement et de réduire les loyers à San Francisco. » Il a également été un fervent défenseur de la réduction de la construction, ce qui a contribué à la hausse des coûts pour les résidents.

Facteurs Contributifs aux Loyers Élevés

Bien que la fixation algorithmique des prix et le manque d’offre de logements soient des éléments clés, d’autres facteurs influencent également les prix des loyers. Parmi ceux-ci, on trouve les investissements en capital-investissement dans le secteur locatif, les coûts de construction et les dépenses liées au logement.

Les logiciels de fixation des loyers ont permis aux propriétaires d’immeubles d’augmenter les loyers tout en restreignant l’offre dans les villes.

Un Pas Historique

Cette interdiction, qui pourrait être la première du genre aux États-Unis, doit encore recevoir l’approbation finale du Conseil des superviseurs le 3 septembre 2024. Lee Hepner, conseiller juridique senior au American Economic Liberties Project, a déclaré : « San Francisco a franchi une étape pionnière pour garantir le bon fonctionnement des marchés du logement, permettant ainsi à une plus grande offre de se traduire par des prix plus bas pour les locataires. » Il a souligné que, dans le contexte d’une crise du logement générationnelle, le logiciel de fixation des loyers de RealPage a permis aux grands propriétaires d’augmenter les loyers tout en limitant l’offre dans de nombreuses villes américaines.

Détails de l’Ordonnance

L’ordonnance stipule qu’il est « illégal de vendre, de licencier ou de fournir à des propriétaires de San Francisco tout dispositif algorithmique qui fixe, recommande ou conseille sur les loyers ou les niveaux d’occupation pouvant être atteints pour des unités d’habitation résidentielles. » Un « dispositif algorithmique » est défini comme utilisant un ou plusieurs algorithmes pour effectuer des calculs basés sur des données concurrentielles non publiques concernant les loyers ou les niveaux d’occupation, afin de conseiller un propriétaire sur la vacance de son unité ou sur le montant du loyer qu’il peut demander.

Problèmes de Conformité

C’est l’utilisation de données concurrentielles non publiques qui est désormais interdite pour la fixation des loyers. Selon ProPublica, « RealPage a reconnu qu’il intègre les données internes de loyer de ses clients dans son logiciel de tarification, offrant ainsi aux propriétaires une vue agrégée et anonyme des tarifs pratiqués par leurs concurrents. » Cela pourrait constituer une violation des lois antitrust américaines, selon le professeur de droit Barak Orbach de l’Université de l’Arizona. Dans un article de recherche publié en avril, Orbach a conclu que « l’utilisation d’informations commerciales sensibles non publiques pour générer des recommandations d’optimisation pour d’autres entreprises est une pratique facilitante qui enfreint probablement la Section 1 de la loi Sherman. »

Enquête et Litiges

À la suite des révélations de ProPublica, RealPage et Yardi ont été poursuivis pour des allégations de fixation des prix. En novembre dernier, le ministère de la Justice des États-Unis et la Federal Trade Commission ont déposé des déclarations d’intérêt dans les affaires contre ces deux entreprises, soutenant que les règles de fixation des prix s’appliquent également aux algorithmes de tarification. En mars, Politico a rapporté que le ministère de la Justice avait ouvert une enquête sur RealPage.

Actuellement, l’affaire consolidée contre RealPage a atteint des accords de règlement en principe en attente d’approbation, tandis que l’affaire Yardi (Duffy c. Yardi Systems Inc et al.) est toujours en cours.

Réactions de RealPage

Un porte-parole de RealPage a déclaré à The Register que San Francisco devrait se concentrer sur l’accessibilité au logement et l’augmentation de l’offre de logements locatifs. « Bien que nous partagions l’objectif du Conseil des superviseurs de San Francisco d’aider les locataires, cette ordonnance ne fera rien pour rendre le logement plus abordable dans la ville, où il y a une grave pénurie d’unités locatives à résoudre, » a déclaré Jennifer Bowcock, vice-présidente senior des communications et de la création. « Notre logiciel est conçu pour être conforme à la législation et peut être configuré pour respecter la nouvelle ordonnance si elle est adoptée. L’accent mal placé sur les informations non publiques ne fera qu’aggraver les problèmes historiques de San Francisco en interdisant un élément important de la technologie de tarification que RealPage utilise de manière responsable, au bénéfice des résidents, des gestionnaires immobiliers et de l’écosystème locatif dans son ensemble. »