Technologie
Acquisition Stratégique à Gangnam
LaSalle Investment Management a récemment finalisé l’achat d’un terrain de bureaux dans le quartier d’affaires de Gangnam à Séoul, après avoir remporté une enchère pour un prêt non performant il y a deux mois. Les actifs de bureaux dans la capitale sud-coréenne continuent d’attirer l’attention des investisseurs du monde entier.
L’entité d’investissement immobilier de Jones Lang LaSalle a acquis le projet au nom de son fonds LaSalle Asia Opportunity Fund VI, en collaboration avec un investisseur local non divulgué, pour un montant de 115 millions de dollars. Ce prix représente une remise de 33 % par rapport à la valeur estimée du projet, qui s’élève à 230,8 milliards de KRW. Des sources du marché ont identifié l’investisseur local comme étant KT Estate, la branche de développement immobilier de Korea Telecom.
« L’investissement opportuniste dans un environnement de coût du capital élevé nous a contraints à faire preuve de patience et de créativité pour identifier des points d’entrée attractifs pour nos acquisitions », a déclaré Steve Hyung Kim, directeur général senior de LaSalle Investment Management et responsable de la Corée, dans un communiqué. « Au nom de nos investisseurs, nous avons récemment finalisé des recapitalisations, des ventes privées hors marché et des acquisitions de garanties lors d’enchères de prêts non performants, comme cette transaction récente, qui tire parti des solides fondamentaux des bureaux à Gangnam, ainsi que d’une base de coûts de projet réduite en raison de la saisie d’un emprunteur historique et d’un prêteur junior. »
LaSalle estime que le coût total du projet atteindra 245 millions de dollars à son achèvement, le zonage actuel du site permettant le développement d’un nouveau bâtiment de bureaux d’une superficie brute de plus de 29 000 mètres carrés.
Investissement dans un Quartier en Plein Essor
LaSalle a déboursé l’équivalent de 56 345 dollars par mètre carré pour le terrain de 2 041 mètres carrés situé au 832-21 Yeoksam-dong, qui comprend cinq parcelles prêtes à construire, à un pâté de maisons de la rue principale de Gangnam Boulevard, et à distance de marche de la station de métro Gangnam.
« Les grands terrains de bureaux à Gangnam conservent une valeur de rareté, et ce dernier projet de LaSalle Corée introduira des conceptions modernes et des initiatives de durabilité qui nous enthousiasment beaucoup », a ajouté Kim.
Le bien a été mis aux enchères par les créanciers d’Aster Development, après que le promoteur local en difficulté n’ait pas pu rembourser les intérêts d’un prêt relais de 175 milliards de KRW pour le projet. Aster, qui a récemment changé de nom pour devenir Shinyu C&D, aurait dépensé 120 milliards de KRW, soit 58,8 millions de KRW par mètre carré, pour acquérir le site en 2021, mais n’avait pas encore commencé le développement en raison de l’envolée des coûts de construction. Selon des statistiques gouvernementales, 21 entreprises de construction ont fait faillite en Corée l’année dernière, ce qui a conduit les autorités à restreindre le crédit dans le secteur immobilier.
Le site a été mis sur le marché en février avec un prix de réserve de 230,8 milliards de KRW, mais n’a pas trouvé preneur, et trois appels d’offres ultérieurs ont également échoué. LaSalle et KT Estate ont surpassé quatre autres offres lors de la cinquième ronde d’enchères pour remporter le projet à un prix réduit d’un tiers.
L’année dernière, LaSalle a accordé un prêt garanti à haut rendement pour financer un projet de bureaux de 10 étages dans le quartier de Seongsu à Séoul, au nom du véhicule LaSalle Asia Opportunity VI, le prêt ayant été remboursé à son échéance en décembre. Cet accord a marqué le premier investissement en dette opportuniste du fonds dans la région Asie-Pacifique.
Le sixième fonds opportuniste de LaSalle a levé 2,2 milliards de dollars en capitaux et vise à tirer parti des actifs mal évalués et à explorer des opportunités de valeur ajoutée sur des marchés clés en Asie-Pacifique, y compris la Corée.
Une Vague d’Acquisitions
LaSalle a acquis le site de Gangnam dans un contexte de faible vacance et de hausse des loyers dans le secteur des bureaux de Séoul, avec des investisseurs tant nationaux qu’internationaux se précipitant pour acquérir des propriétés de bureaux dans la capitale sud-coréenne.
Les actifs de bureaux à Gangnam ont enregistré la plus faible vacance et les loyers effectifs les plus élevés parmi les principaux quartiers d’affaires de Séoul au deuxième trimestre, les loyers dans ce quartier tendance ayant augmenté de 15,5 % par rapport à la même période l’année précédente, selon un rapport récent de CBRE. La vacance moyenne des bureaux de catégorie A à Gangnam était de 1,5 % au deuxième trimestre, tandis que les loyers effectifs de premier choix ont augmenté de 4,1 % par rapport au trimestre précédent, selon le cabinet de conseil.
En mai, Mingtiandi a rapporté que CapitaLand Investment de Singapour avait été sélectionné par le géant des retraites coréen NPS comme l’enchérisseur préféré pour le bâtiment de bureaux Golden Tower à Gangnam.
Ce même mois, un consortium dirigé par KKR, comprenant le gestionnaire de fonds basé à Séoul IGIS Asset Management et le promoteur SK D&D, a commencé à commercialiser la tour Namsan Square de 23 étages, les sources du marché indiquant que les propriétaires pourraient potentiellement réaliser une plus-value de près de 60 % par rapport à leur prix d’achat de 2020.
En mars, la vente par Blackstone d’Arc Place à Séoul pour 588 millions de dollars à Koramco, un gestionnaire de fonds local, a été classée comme la plus grande transaction d’un seul bien en Asie-Pacifique au premier trimestre, selon MSCI Real Assets.
D’autres transactions récentes dans le secteur des bureaux à Séoul incluent l’achat anticipé par Mastern Investment Management d’un bâtiment en cours de développement dans le quartier de Seongsu pour 220 millions de dollars ; la vente par Hanwha Asset Management de la tour de bureaux T412 à Gangnam à un fabricant de literie local, Allerman, pour 242 millions de dollars ; et la vente par M&G Real Estate du bâtiment Icon Yeoksam à Gangnam à Capstone AMC pour 151,4 millions de dollars.
