Technologie
LaSalle IM réalise une acquisition de 115 millions de dollars d’un site de bureaux à Gangnam avec une remise de 33 % !
LaSalle Investment Management a récemment acquis un site de bureaux dans le quartier d’affaires de Gangnam, à Séoul, pour 115 millions de dollars, soit une remise de 33 % par rapport à sa valeur estimée. Ce projet, qui devrait coûter 245 millions de dollars à l’achèvement, promet d’introduire des designs modernes et des initiatives de durabilité. Steve Hyung Kim, directeur général, souligne l’importance de la créativité dans un environnement d’investissement exigeant. Avec des loyers en forte hausse et une vacance record, Gangnam reste un terrain de jeu privilégié pour les investisseurs, attirant l’attention mondiale.
Technologie
Acquisition Stratégique à Gangnam
LaSalle Investment Management a récemment finalisé l’achat d’un terrain de bureaux dans le quartier d’affaires de Gangnam à Séoul, après avoir remporté une enchère pour un prêt non performant il y a deux mois. Les actifs de bureaux dans la capitale sud-coréenne continuent d’attirer l’attention des investisseurs du monde entier.
L’entité d’investissement immobilier de Jones Lang LaSalle a acquis le projet au nom de son fonds LaSalle Asia Opportunity Fund VI, en collaboration avec un investisseur local non divulgué, pour un montant de 115 millions de dollars. Ce prix représente une remise de 33 % par rapport à la valeur estimée du projet, qui s’élève à 230,8 milliards de KRW. Des sources du marché ont identifié l’investisseur local comme étant KT Estate, la branche de développement immobilier de Korea Telecom.
« L’investissement opportuniste dans un environnement de coût du capital élevé nous a contraints à faire preuve de patience et de créativité pour identifier des points d’entrée attractifs pour nos acquisitions », a déclaré Steve Hyung Kim, directeur général senior de LaSalle Investment Management et responsable de la Corée, dans un communiqué. « Au nom de nos investisseurs, nous avons récemment finalisé des recapitalisations, des ventes privées hors marché et des acquisitions de garanties lors d’enchères de prêts non performants, comme cette transaction récente, qui tire parti des solides fondamentaux des bureaux à Gangnam, ainsi que d’une base de coûts de projet réduite en raison de la saisie d’un emprunteur historique et d’un prêteur junior. »
LaSalle estime que le coût total du projet atteindra 245 millions de dollars à son achèvement, le zonage actuel du site permettant le développement d’un nouveau bâtiment de bureaux d’une superficie brute de plus de 29 000 mètres carrés.
Investissement dans un Quartier en Plein Essor
LaSalle a déboursé l’équivalent de 56 345 dollars par mètre carré pour le terrain de 2 041 mètres carrés situé au 832-21 Yeoksam-dong, qui comprend cinq parcelles prêtes à construire, à un pâté de maisons de la rue principale de Gangnam Boulevard, et à distance de marche de la station de métro Gangnam.
« Les grands terrains de bureaux à Gangnam conservent une valeur de rareté, et ce dernier projet de LaSalle Corée introduira des conceptions modernes et des initiatives de durabilité qui nous enthousiasment beaucoup », a ajouté Kim.
Le bien a été mis aux enchères par les créanciers d’Aster Development, après que le promoteur local en difficulté n’ait pas pu rembourser les intérêts d’un prêt relais de 175 milliards de KRW pour le projet. Aster, qui a récemment changé de nom pour devenir Shinyu C&D, aurait dépensé 120 milliards de KRW, soit 58,8 millions de KRW par mètre carré, pour acquérir le site en 2021, mais n’avait pas encore commencé le développement en raison de l’envolée des coûts de construction. Selon des statistiques gouvernementales, 21 entreprises de construction ont fait faillite en Corée l’année dernière, ce qui a conduit les autorités à restreindre le crédit dans le secteur immobilier.
Le site a été mis sur le marché en février avec un prix de réserve de 230,8 milliards de KRW, mais n’a pas trouvé preneur, et trois appels d’offres ultérieurs ont également échoué. LaSalle et KT Estate ont surpassé quatre autres offres lors de la cinquième ronde d’enchères pour remporter le projet à un prix réduit d’un tiers.
L’année dernière, LaSalle a accordé un prêt garanti à haut rendement pour financer un projet de bureaux de 10 étages dans le quartier de Seongsu à Séoul, au nom du véhicule LaSalle Asia Opportunity VI, le prêt ayant été remboursé à son échéance en décembre. Cet accord a marqué le premier investissement en dette opportuniste du fonds dans la région Asie-Pacifique.
Le sixième fonds opportuniste de LaSalle a levé 2,2 milliards de dollars en capitaux et vise à tirer parti des actifs mal évalués et à explorer des opportunités de valeur ajoutée sur des marchés clés en Asie-Pacifique, y compris la Corée.
Une Vague d’Acquisitions
LaSalle a acquis le site de Gangnam dans un contexte de faible vacance et de hausse des loyers dans le secteur des bureaux de Séoul, avec des investisseurs tant nationaux qu’internationaux se précipitant pour acquérir des propriétés de bureaux dans la capitale sud-coréenne.
Les actifs de bureaux à Gangnam ont enregistré la plus faible vacance et les loyers effectifs les plus élevés parmi les principaux quartiers d’affaires de Séoul au deuxième trimestre, les loyers dans ce quartier tendance ayant augmenté de 15,5 % par rapport à la même période l’année précédente, selon un rapport récent de CBRE. La vacance moyenne des bureaux de catégorie A à Gangnam était de 1,5 % au deuxième trimestre, tandis que les loyers effectifs de premier choix ont augmenté de 4,1 % par rapport au trimestre précédent, selon le cabinet de conseil.
En mai, Mingtiandi a rapporté que CapitaLand Investment de Singapour avait été sélectionné par le géant des retraites coréen NPS comme l’enchérisseur préféré pour le bâtiment de bureaux Golden Tower à Gangnam.
Ce même mois, un consortium dirigé par KKR, comprenant le gestionnaire de fonds basé à Séoul IGIS Asset Management et le promoteur SK D&D, a commencé à commercialiser la tour Namsan Square de 23 étages, les sources du marché indiquant que les propriétaires pourraient potentiellement réaliser une plus-value de près de 60 % par rapport à leur prix d’achat de 2020.
En mars, la vente par Blackstone d’Arc Place à Séoul pour 588 millions de dollars à Koramco, un gestionnaire de fonds local, a été classée comme la plus grande transaction d’un seul bien en Asie-Pacifique au premier trimestre, selon MSCI Real Assets.
D’autres transactions récentes dans le secteur des bureaux à Séoul incluent l’achat anticipé par Mastern Investment Management d’un bâtiment en cours de développement dans le quartier de Seongsu pour 220 millions de dollars ; la vente par Hanwha Asset Management de la tour de bureaux T412 à Gangnam à un fabricant de literie local, Allerman, pour 242 millions de dollars ; et la vente par M&G Real Estate du bâtiment Icon Yeoksam à Gangnam à Capstone AMC pour 151,4 millions de dollars.
Technologie
Le PDG de Broadcom anticipe la montée en puissance des hyperscalers avec des clusters d’un million d’accélérateurs !
Hock Tan, le PDG de Broadcom, a des prévisions audacieuses pour l’avenir des clusters d’IA. Selon lui, les clients hyperscale continueront à construire ces infrastructures pendant encore trois à cinq ans, chaque génération doublant en taille. Lors d’une interview avec Jim Cramer, Tan a souligné que la demande pour des puces AI personnalisées pourrait être forte, malgré une légère baisse initiale des actions de Broadcom. Avec des besoins en puissance de calcul multipliés par deux ou trois, l’avenir s’annonce prometteur pour les « XPUs », des silicons d’accélération AI qui pourraient surpasser les GPU. L’innovation est en marche !
Perspectives sur l’Avenir des Semi-conducteurs et de l’IA
Prévisions de Croissance dans le Secteur des Semi-conducteurs
Hock Tan, le PDG de Broadcom, a exprimé sa conviction que ses clients hyperscale continueront à développer des clusters d’intelligence artificielle (IA) pendant encore trois à cinq ans, avec chaque nouvelle génération de machines doublant en taille. Lors d’une interview avec Jim Cramer sur CNBC, Tan a été interrogé sur la récente fluctuation de l’action de Broadcom, qui avait chuté après des résultats du troisième trimestre jugés décevants par certains analystes, suggérant un ralentissement de l’intérêt pour les puces d’IA. Cependant, une semaine plus tard, l’action a rebondi, soutenue par des signaux de marché indiquant une demande potentiellement forte pour des puces d’IA sur mesure.
Une Demande Croissante pour des Capacités de Calcul
Tan a souligné que les plans des hyperscalers montrent une intention claire de construire de grands clusters, nécessaires au développement de nouveaux modèles de langage. Ces constructions pourraient être réalisées chaque année, nécessitant deux à trois fois plus de puissance de calcul que leurs prédécesseurs. Cela engendrera une opportunité de calcul plus vaste, que Tan prévoit d’être satisfaite par des « XPUs » – des puces d’accélération d’IA pour les réseaux et autres composants, dont la croissance devrait surpasser celle des GPU dans les années à venir. Broadcom est prêt à produire ces XPUs en grande quantité pour ses clients hyperscale.
Évolution des Clusters d’IA
Actuellement, les clusters d’IA que construisent les hyperscalers utilisent environ 100 000 accélérateurs, mais les futures configurations pourraient nécessiter jusqu’à un million d’accélérateurs. Broadcom vise à concevoir ces systèmes spécifiquement pour ses clients hyperscale, un segment que Tan considère comme son meilleur potentiel de marché. Pendant ce temps, Nvidia et AMD se préparent à une compétition acharnée pour le marché des GPU et les logiciels associés, tandis que Meta a déjà exprimé son intention de développer des puces d’IA personnalisées pour compléter ses 600 000 GPU Nvidia.
Perspectives du Marché des Semi-conducteurs
Tan a également noté que le marché des semi-conducteurs a atteint un creux cette année, dans le cadre des cycles normaux de l’industrie. Cependant, la pandémie de COVID-19 a provoqué un cycle de croissance atypique qui a commencé à s’inverser à la fin de 2023 et au début de 2024. Il prévoit que 2025 et 2026 seront des années de croissance pour les semi-conducteurs non liés à l’IA.
Amélioration des Ventes de Connectivité
Interrogé sur l’impact de cette inversion sur les ventes de semi-conducteurs pour la connectivité Wi-Fi et le stockage, qui avaient stagné ou chuté au dernier trimestre, Tan a affirmé que cela « sera absolument le cas ». Il a mentionné que des signes de croissance séquentielle forte sont déjà visibles depuis le creux du deuxième trimestre, grâce à la demande des entreprises.
Réformes chez VMware
Concernant VMware, Tan a exprimé sa satisfaction quant aux réformes mises en place au sein de la société de virtualisation. Il a expliqué que les améliorations apportées aux produits ont permis de passer d’une simple virtualisation de calcul à une virtualisation complète des centres de données, créant ainsi une expérience cloud sur site. VMware propose des solutions de virtualisation de calcul, de stockage et de réseau depuis une décennie, et Tan a probablement fait référence à Cloud Foundation 5.2, qui permet pour la première fois de gérer ces trois aspects sous une seule plateforme de gestion. Cela représente environ 80 % du travail nécessaire pour réaliser la vision de Broadcom d’un centre de données entièrement virtualisé, bien que Tan n’ait pas précisé de calendrier pour cette réalisation.
Général
Tor défend la sécurité de son réseau après la condamnation d’un administrateur du dark web pour CSAM par la police allemande
Le projet Tor défend avec vigueur ses capacités de protection de la vie privée, malgré des allégations selon lesquelles l’anonymat des utilisateurs aurait été compromis par la police allemande. Un rapport de Panorama et de STRG_F évoque des techniques d’analyse temporelle permettant d’identifier des utilisateurs de Tor. Bien que Tor utilise un réseau complexe de nœuds pour masquer l’origine des connexions, des failles dans des logiciels obsolètes pourraient exposer certains utilisateurs. Le message est clair : ne paniquez pas.
Technologie
Le projet Tor a réaffirmé la robustesse de ses capacités de protection de la vie privée, en réponse à des rapports allemands suggérant que l’anonymat des utilisateurs sur son réseau pourrait avoir été compromis par les forces de l’ordre.
Une enquête menée par le magazine allemand Panorama et la chaîne de journalisme d’investigation STRG_F indique que la police criminelle fédérale allemande (BKA) et le bureau du procureur général de Francfort ont réussi à identifier au moins un utilisateur de Tor après avoir effectué une surveillance du réseau.
Le rapport évoque l’analyse temporelle comme la méthode clé pour identifier les utilisateurs de Tor. Il explique que « la chronométrie des paquets de données individuels permet de retracer des connexions anonymisées jusqu’à l’utilisateur de Tor, même si les connexions de données sur le réseau Tor sont chiffrées plusieurs fois », sans toutefois détailler le fonctionnement de cette technique.
Tor offre une anonymité renforcée à ses utilisateurs en faisant passer leur trafic à travers un réseau de nœuds, rendant ainsi l’origine réelle d’une connexion difficile à déterminer. Le trafic envoyé vers Tor est enveloppé dans des couches de chiffrement et atteint d’abord un nœud d’entrée ou de garde. Ensuite, il rebondit à travers au moins trois serveurs choisis au hasard, appelés « relays », avant de revenir sur des réseaux publics via un nœud de sortie ou de se connecter à un service .onion. Ce processus masque la source d’une connexion et complique l’observation des activités en ligne d’un utilisateur à partir de son trafic réseau.
L’observation des tendances d’utilisation à long terme, comme le suggère la méthodologie d’analyse temporelle, pourrait potentiellement affaiblir l’efficacité de Tor en fournissant des indices aux observateurs sur les utilisateurs qui envoient du trafic dans le réseau. Par exemple, une personne pourrait ajouter des nœuds au réseau Tor et noter le timing des paquets observés entrant et sortant. Avec le temps, ces chronométries pourraient révéler l’identité de ceux qui se connectent à un service .onion particulier.
Matthias Marx, porte-parole du célèbre collectif de hackers européen Chaos Computer Club (CCC), a confirmé la méthode en déclarant que les preuves disponibles « suggèrent fortement que les autorités judiciaires ont mené à plusieurs reprises et avec succès des attaques d’analyse temporelle contre des utilisateurs de Tor sélectionnés afin de les dé-anonymiser. »
Le projet Tor, bien qu’il admette ne pas avoir eu accès à tous les documents impliqués malgré ses demandes aux journalistes, pense que la police allemande a pu démasquer un utilisateur de Tor en raison de l’utilisation par cette personne d’un logiciel obsolète, plutôt que d’exploiter une vulnérabilité inconnue.
Le rapport allemand indique que l’attaque par analyse temporelle a été utilisée lors d’enquêtes sur un individu connu sous le nom de « Andres G », soupçonné d’être l’opérateur d’un site .onion appelé Boystown, qui hébergeait du matériel d’abus sexuel d’enfants (CSAM).
« G » aurait utilisé l’application de messagerie anonyme Ricochet, qui transmet des données entre expéditeurs et destinataires via Tor. Plus précisément, il est dit qu’il utilisait une version du programme de chat qui ne sécurisait pas ses connexions Tor contre les méthodes de dé-anonymisation basées sur le timing utilisées par la police.
Le rapport indique que les autorités allemandes ont obtenu la coopération de l’opérateur de télécommunications Telefónica, qui a fourni des données sur tous les clients O2 connectés à un nœud Tor connu. En associant ces informations avec les observations des temps de connexion Tor, les autorités ont pu identifier « G », qui a été arrêté en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, inculpé, condamné et emprisonné pendant plusieurs années en 2022.
Tor soutient que cette méthode ne prouve pas que son service est défaillant. L’organisation avance plutôt l’hypothèse qu’en utilisant le Ricochet non sécurisé, « G » a été victime d’une attaque de découverte de nœud de garde. En d’autres termes, la police a pu déterminer le nœud d’entrée ou de garde qu’il utilisait pour envoyer des données sur le réseau Tor. La police peut demander à Telefónica de lister les abonnés qui se sont connectés à ce nœud de garde et déduire l’identité de l’utilisateur de Tor.
Tor affirme que « G » a probablement utilisé une ancienne version de Ricochet qui ne comportait pas de protections contre de telles attaques. « Cette protection existe dans Ricochet-Refresh, un fork maintenu du projet Ricochet, depuis la version 3.0.12 publiée en juin 2022 », indique le rapport de Tor.
Pour l’analyse temporelle du trafic, il est nécessaire de compromettre un nœud de garde, car c’est le premier dans le circuit Tor et il peut voir l’adresse IP de l’utilisateur, a déclaré Bill Budington, technologue senior à l’EFF. Si le nœud de garde ne peut pas être compromis directement, les temps de réseau peuvent être obtenus pour compléter la surveillance.
Les utilisateurs de Tor s’inquiètent de la possibilité que le réseau soit submergé par des nœuds contrôlés par la police, compromettant ainsi leur anonymat. Cependant, le nombre de nœuds nécessaires pour cela devrait être considérable. Le projet Tor a reconnu avoir constaté une augmentation des nœuds de sortie déployés, dépassant les 2 000 récemment, mais a affirmé qu’il n’y avait pas de quoi s’inquiéter.
« La déclaration selon laquelle le réseau est ‘mal en point’ est tout simplement fausse », a déclaré Pavel Zoneff, directeur des relations publiques de Tor. « L’équipe de santé du réseau a mis en place des processus pour identifier de possibles grands groupes de relais soupçonnés d’être gérés par des opérateurs uniques et des acteurs malveillants, et de ne pas les laisser rejoindre le réseau. En conséquence, elle a signalé de nombreux mauvais relais pour suppression, qui ont ensuite été bannis par les autorités de répertoire. Beaucoup d’entre eux ne représentaient probablement aucune menace réelle pour les utilisateurs », a-t-il ajouté.
Le projet a également demandé de l’aide pour comprendre exactement ce que la police a fait. « Nous avons besoin de plus de détails sur cette affaire », a déclaré l’équipe. « En l’absence de faits, il est difficile pour nous de fournir des conseils officiels ou des divulgations responsables à la communauté Tor, aux opérateurs de relais et aux utilisateurs. »
Pour l’instant, le message est : « Ne paniquez pas. »
Général
NTT Data et IBM s’associent pour révolutionner le cloud mainframe des banques !
La technologie des mainframes</strong connaît une renaissance grâce à NTT Data, le géant japonais des services informatiques. Ils lancent SimpliZCloud, un service hybride basé sur la plateforme IBM LinuxONE, exclusivement destiné aux acteurs des services financiers en Inde. Cette innovation promet d’optimiser les applications bancaires et de gestion des risques, tout en consolidant les ressources informatiques. NTT Data affirme que cette solution surpassera les serveurs x86, notamment en matière de coûts de licences logicielles et d’applications IA/ML. Une nouvelle ère pour les mainframes s’annonce !
Le Mainframe : Une Nouvelle Vie dans le Cloud Hybride
Le mainframe a trouvé une nouvelle vocation grâce à NTT Data, un géant des services informatiques japonais, qui a décidé de développer un service de cloud hybride basé sur la plateforme IBM LinuxONE.
Ce service, nommé SimpliZCloud, sera pour l’instant exclusivement proposé aux acteurs des services financiers en Inde.
NTT Data prévoit que cette solution sera bénéfique pour les charges de travail liées aux applications bancaires essentielles, aux prêts et à la gestion des risques, tout en permettant une consolidation des ressources informatiques et des budgets.
Une Réduction de l’Empreinte Écologique
Selon NTT Data, « À mesure que les entreprises consolident leurs charges de travail, elles pourront réduire leur empreinte des centres de données, favorisant ainsi une durabilité accrue. » L’entreprise met en avant des performances supérieures à celles des serveurs x86, notamment en ce qui concerne les coûts des licences de logiciels d’entreprise et l’exécution d’applications d’intelligence artificielle et d’apprentissage automatique.
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Une Perception Évolutive des Mainframes
La sagesse conventionnelle suggère que les mainframes demeurent une option coûteuse mais puissante pour certaines applications. En avril, le cabinet d’analyses Gartner a noté que « les organisations possédant un mainframe remettent périodiquement en question l’avenir de cette plateforme, car elle est perçue comme dépassée, difficile à gérer et coûteuse par rapport à des alternatives telles que le client/serveur et le cloud public. »
Gartner a également souligné que le succès continu d’IBM dans la vente de mainframes est en grande partie dû aux caractéristiques de ces machines, mais aussi à la crainte des coûts, de la complexité et des risques associés à une migration.
Pour information, IBM affirme que près de 70 % des transactions mondiales en valeur transitent par ses mainframes, et son dernier modèle a enregistré des ventes record.
Une Réévaluation dans le Secteur Financier Indien
Quoi qu’il en soit, NTT Data est convaincu que ces machines sont pertinentes pour l’industrie des services financiers en Inde. L’entreprise a même collaboré avec le cabinet d’analyses International Data Corp (IDC) pour rédiger un rapport qui arrive à une conclusion similaire.
Peter Marston d’IDC a écrit : « Les recherches d’IDC ont révélé que les organisations s’attendent à s’appuyer davantage sur leurs applications mainframe à l’avenir, considérées comme des moteurs clés pour alimenter les opérations d’entreprise, l’intimité client et l’innovation. »
Cette résurgence est en partie attribuée à l’essor de l’IA et de l’apprentissage automatique, selon Avinash Joshi, PDG de NTT Data India.
Joshi a expliqué : « Les applications commerciales critiques, en particulier celles intégrant l’IA et l’apprentissage automatique, disposeront désormais de l’infrastructure nécessaire pour offrir des performances bien supérieures aux architectures x86 traditionnelles, le tout dans un modèle entièrement géré et en tant que service. »
NTT Data et IBM n’ont pas encore divulgué les spécifications du cloud, ni s’ils envisagent de l’étendre à d’autres pays, ce qui semble tout à fait envisageable étant donné que ces deux géants de la technologie, tout comme l’industrie bancaire, opèrent à l’échelle mondiale. Nous avons posé la question et nous vous tiendrons informés si une réponse substantielle nous parvient.
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